Механизмы перехода права аренды на земельный участок

Возможны три варианта развития событий: (1) в большинстве регионов до сих пор практикуется прекращение действия договора аренды между собственником земли и продавцом здания с последующим заключением договора аренды земли с новым владельцем здания; (2) некоторые регионы восприняли идею переуступки всех прав и обязательств продавца здания покупателю здания; (3) в некоторых регионах практикуется подписание дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
1. Прекращение действия договора аренды продавцом и заключение покупателем нового договора аренды. Данный механизм передачи прав от продавца здания к его покупателю чрезвычайно широко распространен и применяется во многих регионах России. До введения в действие Земельного кодекса 2001 года данный механизм был едва ли не единственным способом передачи прав на земельный участок от продавца к покупателю здания в свете требований ст. 552 ГК РФ, хотя на самом деле никакой передачи прав от продавца к покупателю не происходит. Предполагается следующая последовательность действий: после совершения сделки купли-продажи здания досрочно прекращается действие договора аренды земельного участка между его собственником и продавцом здания (как правило, по соглашению между арендодателем или арендатором), новый собственник здания на основании ст. 36 ЗК РФ обращается к собственнику земельного участка с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка.
Очевидно, что данный способ получения новым собственником здания прав аренды на земельный участок может быть сопряжен с целым рядом «технических» и юридических сложностей. К практическим преимуществам такого подхода к переоформлению прав на земельный участок можно отнести возможность обсуждать с собственником земельного участка возможность его выкупа в соответствии со ст. 36 ЗК РФ

2. Переуступка (перенайм). Данный способ передачи прав по договору аренды земельного участка обязан своим рождением Земельному кодексу 2001 года. В той или иной форме этот способ передачи права на земельные участки используется в настоящее время, например, в Ростовской, Самарской, Саратовской и Воронежской областях. Его принципиальное отличие от способа, рассмотренного первым, заключается в том, что договор аренды земельного участка между собственником земли и продавцом здания не прекращается, при этом происходит действительная передача (перевод) всех прав и обязанностей по договору аренды новому собственнику здания. Для его реализации собственнику земельного участка, продавцу и покупателю здания следует руководствоваться п. 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой допускается передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка, если срок договора аренды земельного участка превышает 5 лет. В данном случае достаточно заключения договора перенайма земельного участка между покупателем и продавцом здания, а собственнику участка достаточно направить соответствующее уведомление. Договор перенайма подлежит государственной регистрации. После такой регистрации к новому собственнику здания переходят все права и обязанности арендатора земельного участка.
Следует обратить внимание на тот факт, что такой вариант развития событий возможен при условии, что срок договора аренды не превышает 5 лет. Поскольку от собственника земельного участка при этом вообще ничего не зависит, на практике мы часто сталкиваемся с тем, что срок договоров аренды земельных участков либо не превышает 5 лет, либо в договор аренды земельного участка включается условие о том, что переуступка прав и обязанностей арендатора другому лицу возможна лишь при условии получения предварительного согласия арендодателя.


3. Изменение действующего договора аренды земельного участка путем внесения в него изменений. Передача прав на землю путем внесения изменений в договор аренды земельного участка была осуществлена, например, в рамках одной из аналогичных сделок в Свердловской области. С юридической точки зрения конечный результат аналогичен результату, достигаемому при переуступке (перенайме). Тем не менее, данный механизм передачи принципиально отличается от переуступки тем, что его реализация невозможна без согласия всех сторон, в том числе и арендодателя земельного участка (т. е. собственника земельного участка). Юридическим основанием данного механизма следует признать не ст. 22 ЗК РФ, а ст. 450 ГК РФ, которая говорит о том, что изменение условий договора возможно по соглашению его сторон. При достижении согласия между собственником земельного участка, продавцом и покупателем здания подписывается и регистрируется дополнительное соглашение к действующему договору аренды, результатом которого становится перемена лиц в договоре аренды земельного участка. Такое дополнительное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество.